又到“金九银十”时，今秋的楼市似乎与“金”、“银”沾不上边。三季度以来，我市新建商品房成交量明显下降。中秋节小长假是每年楼市较旺的一个“节点”，而今年中秋节三天小长假，全市商品房仅成交3套，这是所有开发商始料未及的。

 政策对楼市的影响越来越大

众所周知，目前整个楼市从某种意义上说是一个“政策楼市”。随着国家一系列楼市新政的出台，各地楼市成交量均有所下降。据统计，1至8月份，我市市区新建商品房成交36.57万平方米、3306套，同比分别下降15.15%和12.1%；9月份以来的成交量下降幅度继续增大。最近，国家对二三线城市限购政策也将陆续出台，到底这种政策的“杀伤力”有多大，还要看楼市的反映。

现在对楼市影响最大的，可能就是金融政策了。由于近几年来商品房升值空间较大，不少人把购置住宅、商铺等作为投资首选。“限购政策”出台后，银行对这部分市场“关起了门”；同时，国家实行从紧货币政策，对楼市实行“金融调控”，致使一部分刚性需求人群也被限制在门外。据了解，我市购房者在银行排队等待放贷资金总额超2亿元。再则，金融政策从紧，对开发企业在运作过程中的“资金链”产生影响。以往，开发企业只要有前期运作资金就可以；而现在楼市金融政策从紧，使开发企业的资金源头出现“梗阻”。业内人士认为，只要“金融”一放，楼市就会一夜之间活跃起来。

近期，记者关注到，要求放宽金融政策的呼声频频见于诸多媒体。但国家对房地产的调控，目的是为了“以限购为保障性住房建设换时间”，使房地产业得到有序健康发展。所以，国家对金融政策进行微调的走向，目前还很难预测。经过前期的调控，楼市成交低迷，压力重重，调控至深水区时，相关“微调政策”自然会“救市”。尤其是调控倒逼地方政府摆脱土地财政已起到了一定的效果，国家在这“节点”上，适时调整相关政策，也不是不可能。

开发商、消费者处于观望与博弈之中

成交低迷是我市楼市近几年来出现的第一次“冰点”，当然这也是全国楼市的普遍现象。其主要原因，是因为社会对房价的下降形成了一个共识。在这种心理预期的影响下，绝大多数的购房者选择了持币观望。就我市楼市而言，成交量下降，并没有反映楼市的真实面，楼市的刚性需求依然存在。据了解，尽管楼市成交量下滑，但看房、选房的人仍然较多，他们都希望在政策调控下，房价有一个下降幅度，“买涨不买落（或维持现状）”的心理，影响着较多的购房人。同时，限购政策也把一些刚性需求的人群挡在了门外。但即使在这种情况下，我市的商品房价格依然坚挺，有的楼盘合同成交价达到每平方米6000元左右，全市楼市的平均成交价格达到了每平方米4500元以上。由此可见，开发商、消费者仍处于观望与博弈之中。一位开发企业老总直言：“没有卖不出的商品，只要楼市的刚性需求一旦被激活，就没有卖不上去的价格。”

有一种观点认为，现在的房价脱离了普通人的购买力。新开楼盘价格究竟高不高？每平方米商品房的建设成本到底是多少？消费者的心里根本就没数。在信息根本不对称的情况下，他们迫切希望开发企业在价格上更透明一些，同时希望相关职能部门帮助他们“把把关”、“算算账”，告诉他们“一房一价”是怎么构成的？这将有助于人们正确把握当前楼市走势，从而避免造成与开发商的“两败俱伤”。

记者在走访中发现，目前真正将房价降到购房者心理价位很难，甚至几乎是不可能。尽管国家出台一系列调控政策，来抑制房价的上涨，但从实现情况来看，房价还是在涨。今年我市市区商品房成交价同比上涨了19.6%。这不是说国家的相关调控政策没有效果，而恰恰说明了市场经济的客观性。记者在采访中还发现，目前的开发企业存有两种心态：一是坚信“没有卖不出去的商品”。尽管楼市低迷，财务成本加大，但最终这些成本还是让消费者“买单”。有关人士认为，相关职能部门要加大这方面监管力度，对那些“捂盘”伺机涨价的企业要坚决执行“开盘一口价”政策，绝不允许中途擅自涨价。二是“降价换量”。国家对房地产调控政策的连续性和稳定性，使一些开发企业在资金运行上出现“资金链”紧张问题。一位开发企业老总说，这样耗下去也耗不起，“降价换量”是未来楼市有望形成的格局。但这种“降价”并不是体现在每平方米降价多少，而是通过多种“促销”手段变相降价。业内人士分析认为，在供需逆转的局面下，“降价求量”不失为开发企业的明智之举。在未来市场形势下，“降价换量”将成为更多开发商的选择。

“金九银十”是收获的季节，但愿楼市的收获，让老百姓和开发商都笑得更灿烂一些。