早春二月，两条与房地产相关的消息引起记者的关注：一是１月３１日国务院第六次全体会议强调，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归；二是央行首次表态，今年将“满足首套房贷款需求”。这两条消息让人不难看出：调控不放松，僵局需破解，楼市的深度演变就在眼前。

买方市场渐形成

近年来，随着房地产调控一道道金牌密集出笼，昔日沸腾的楼市终于冷却下来。与去年楼市的僵持胶着相比，今年市场降温更加明显。今年春节前后我市商品房成交量不尽如人意。当然，惨淡的成交量并不意味着潜在的市场不复存在，合理的市场刚性需求购房者仍在持币观望。

随着货币政策工具的交替作用，让各家商业银行视房地产贷款为“雷区”；物业税利剑高悬，成为狙击楼市投机客的利器；迷眼的楼市价格，使合理的刚性需求也变得不知所措……在调控力度不减的情况下，销量锐减，商品住宅存量却不断增加已成不争的事实。楼市库存创新高，开发商资金链紧绷，在这种情况下，他们不得不加紧推盘，以各种促销手段“降价换量”，以期带动销售量的增长，快速回笼资金。业内人士认为，目前楼市的买方市场已逐渐形成。因为，2012年楼市开局就不理想，这会加深购房者的观望程度，开发商的信心指数也会随之降低，昔日“不愁卖”的现象目前将不会出现。

价格到位   卖房不难

严厉调控之下，购房者对房价下跌预期增强。记者在调查中了解到，对于投资、投机性需求而言，他们是买涨不买跌，但对于普通消费性自住需求来说，只要价格回到合理价位，商品房的销售量一定会上来，低迷的僵局一定会打破。某开发企业老板透露，在刚性需求和改善性需求购房者处于观望的情形下，只要价格能调整到位，卖房不是难事。公司将调整销售策略，贯彻“快速销售”原则。至于怎样“快速销售”，他婉言拒绝透露。

怎样的房价才叫合理到位？对此，记者随机采访了部分市民，从调查情况看，如果目前城区一般地段楼市均价在4000元左右、好的地段价格相对高一点，许多市民表示能接受。

记者在采访中还了解到，目前我市的楼市，除购房者持币观望外，开发商也在相互观望，谁也不愿做“出头鸟”，都想“死守赌一把”。业内人士认为，开发商这种“死守”很不值得，大家都“退一步”，既可加快资金周转，低迷的僵局也可能会被打破。再则，目前的房地产市场已不再是一个简单的经济问题，而正日益演变为一种社会问题和民生问题。另外，保障性安居工程是重点民生工程和发展工程，在房地产严控情形下，保障性住房在民生及经济方面的“双重效应”会得到充分显现。

不要“误伤”合理需求

房地产市场的刚性需求是一种合理需求，这种合理需求在我市的房地产市场有一定的潜力。应该说，支持居民的合理刚性需求，政策层面从未改变。但从实际情况看，银行信贷的收紧让不少合理购房需求受到了“误伤”。据了解，我市有许多刚性需求购房者在银行“排队”等贷款，但因为没有信贷规模，排到最后，最终还是“掉队”了。还有的购房者因为房贷利率的上浮，通过算账，最终还是暂时放弃买房的计划。最近，国家住建部明确表示，“2012年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。”央行也首次表态，“满足首套房贷需求”。首套房贷政策的松绑，可能会激活刚性市场。市民郭先生说，只要政策“落地”，他会考虑买房，但也要看房价是否回归合理，否则只能继续观望。

业内人士解读“2012年将继续严格实施差别化住房信贷”这一政策时认为，所谓的差别化房贷政策，就是在开发贷款方面，将加大对保障性住房的信贷支持力度，加大对高端房产开发的控制；在购房贷款方面，对第一套自主性购房给予政策性贷款优惠，而对二套房以及投机性和投资性住房给予严格控制。对此，开发商要抓住这一政策的“窗口期”，千万不能因为“死守高额利润”而“误伤”一批刚性需求者。

最近，《扬子晚报》刊发消息：安徽省芜湖市楼市新政发布4天便中途“夭折”。在此前，广东佛山市出台楼市新政，没有过夜就被紧急叫停……这说明在执行国家楼市调控政策过程中不能走样。我市一位开发商坦言，开发商要想赢得销量，除了推出市场认可的户型之外，有诚意的降价才是必由之路，否则别无他法，让消费者“受伤”，最终受伤的是开发商自己。目前，我市不少房地产企业出现“价格空间”的松动，以“奖”促销、降价换量已成“不公开的选择”。但愿这种“选择”不再遮遮掩掩，坦然走到“前台”，面对购房者。