个人卖房要多缴税吗

 

目前，二手房转让需缴纳5%的营业税，“营改增”后，个人卖房是否要多缴税？记者在采访中了解到，根据新规，增值税替代营业税后，个人购买不足2年的住房，如果要对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税；但如果个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，可免征增值税。

税务部门的工作人员介绍说，原来的营业税是5%，“营改增”后好像税率差不多，但实际税负还是有所下降的。他给记者算了一笔账：过去的营业税率是5%，如果房子卖100万元，100万乘以5%，要交5万元的营业税。“营改增”后，房子还是卖100万元，按现在增值税算，把100万元视为含税销售额，那么不含税销售额就是按100除以（1+5%）为计税价格，然后再乘以5%，算下来只有47600元，比“营改增”前少交税2400元，税率由原来的营业税5%变为现在增值税4.76%。如果谁想卖房，等到5月1日后可少缴些税款。

 

 

此次“营改增”改革，房地产业也被纳入其中，房地产业由此前缴纳5%的营业税，改为适用11%的增值税率。那么，老百姓买房会降价吗？

记者在采访中了解到，房地产业的成本主要有三大块：建筑安装及配套设施成本、土地出让成本以及财务成本，成本高低直接影响房价。此次将建筑业、金融业和房地产业一并纳入“营改增”范围，有助于降低建房和融资成本。最主要的是，房地产项目将以扣除土地出让金后的余额为销售额，而目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%。如果土地出让金成本可在销售额上抵扣，这对房地产企业来说，将少缴一笔较大的税费，税费负担将减轻。

既然房企税费负担减轻了，那么房价会不会降呢？税务人员理性地分析说，由于“营改增”政策刚刚落地，最终对房价影响到底有多大，要看后期执行和抵扣空间界定等具体情况而定，降或能降多少，现在还不清楚，但可以肯定地说，房地产企业的税费负担一定是减轻了。

 

 

“营改增”后，餐饮住宿服务行业的税率为6%，而原来只是按5%税率缴营业税，这不是增加酒店行业的负担了吗？国税部门工作人员解释说，餐饮业小规模纳税人，原来营业税税率为5%，“营改增”后，增值税征收率只有3%，税是明显下降了。那么，餐饮业增值税率6%又是怎么回事呢？这名工作人员说，餐饮业年营业额500万元以上的企业要办理一般纳税人手续，对这些企业都要按6%的税率征税。但一般纳税人企业购进的货物以及服务、无形资产或不动产都可以用来抵扣。比如，从事餐饮业的房租可按11%抵扣、购进农产品按13%抵扣、酒水等其他材料按17%抵扣等，实际税负肯定不会超过5%，小账不可细算。

从目前情况看，我市从事餐饮、酒店等行业的小微企业占比较大，年销售额一般都不超过500万元，税务部门对这些小规模纳税人将按3%的征收率实行简易征税，税负低于原先的营业税。

 

 

在采访过程中，记者还发现，“营改增”后，从事运输业的纳税人将得到很大的实惠，就连过桥、过路费也可以抵扣税款。据了解，过路（桥）费用一般占交通运输企业20%的运作成本，今后，这部分成本将可以抵扣税款。国税工作人员解释说，“营改增”后，税负优惠政策几乎覆盖所有行业，像交通运输业企业拥有的固定资产（购进卡车、小汽车）、无形资产、不动产都可以抵扣，就连不动产租赁（房租）、仓储服务也可以抵扣税收。

记者还了解到，“营改增”后，金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、个人住房贷款都被列入免征增值税范围；存款利息、被保险人获得的保险赔付等也属于不征收增值税项目。与此同时，托儿所、 幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，婚姻介绍服务，殡葬服务等数十项免征增值税项目，保障了对百姓基本的公共服务。另外，“营改增”改革，对教育、医疗、娱乐等行业的税负也作了具体界定。总之，利好政策将普惠百姓生活。